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蛮族勇士:中山——地产泡沫失控的标志性城市

盛世危言 鹰盲 801浏览 20评论

中山市,珠三角西岸的四线小城市,2017年的GDP仅3450亿,只相当于广州的16%(3450亿/21503亿),这种经济规模已经算很小了,在珠三角基本上没有啥存在感可言。然而,这个城市在地产泡沫问题上的全面失控,并导致实体经济轰然倒塌,却可以作为近年来我大中国的一个标志性案例,供各位思考。

2016年年初的时候,中山中心市区的住宅均价只有9千左右,下面的镇区则是6、7千左右,整体都算健康。此后由于跨珠三角海湾的深中通道开工建设,大量的深圳炒楼党涌入中山炒楼,中山楼市暴涨。到2017年中,中山市区涨到1.5—2万的区间,下属各镇普遍涨到一万以上。

深中通道这种基础设施类的东西,真的对房价有如此重大的利好吗?珠三角两岸各市都是基础制造业基地,产业链上并不相互依赖,也不以对方为市场,它们各自的产品也都是要卖到国外或者外省去的。打通珠三角两岸,对两边的基础制造业来说,实在是没有可见的利好。然而这并不影响深圳的炒楼党借机炒一把。

面对汹涌而来的深圳炒楼党,中山方面毫不在意。中山的楼市调控政策乃是珠三角最轻巧的政策,仅有的一条半年社保的限购规定,也可以轻易规避,对于阻拦炒楼党毫无用处。更关键的是,中山方面还推波助澜,在各种场合大力宣传深中通道建成之后中山与深圳的半小时生活圈,吸引深圳的炒楼资金继续涌入。可惜的是,深圳炒楼党的资金也有限,炒了一波之后就弹尽粮绝。深圳炒楼党在2017年之后连深圳本身的房价都已经推不动了,除了个别海景豪宅之外普遍处于阴跌状态,当然也无力继续推高中山房价,所以从2017年下半年开始,中山楼价就处于横盘状态,持续至今。然而楼市虽然炒不动了,却还可以炒地。于是中山地王频出,住宅售价只有万把块钱的镇区,楼面地价动辄拍到九千多,中心城区的楼面地价则直奔两万而去。

可怜中山当地的基础制造业,在高房价的冲击之下,实在是举步维艰。我直接复制中山市2017年统计公报中的原话:“2017年全年规模以上工业企业实现利润总额255.67亿元,下降6.4%;主营业务利润245.77亿元,下降8.56%。民营企业实现利润总额76.08亿元,下降9.72%。”(说明一下,上面的降幅乃是统计部门和谐与修饰之后的结果,我们永远都不知道这种数据到底是怎么算出来的。绝对值降幅更大,看下文你们就知道了。)此外,工业投资也撑不住了,同样是统计公报中的原话:“第二产业投资328.12亿元,下降0.8%,其中工业投资327.71亿元,下降0.5%”。工业投资降幅虽然不大,但这是一个相当危险的信号,这表明中山的企业主并没有在利润下滑的当口追加投资,更新生产线,提升技术等级,加强竞争力,而是索性放弃了治疗,直接等死。

在这里我必须强调的是,中山2017年工业领域的萧条是突发性的。我这里依然复制中山2016年统计公报中的原话:“全年规模以上工业企业实现利润总额316.62亿元,增长7.0%;主营业务利润332.29亿元,增长6.7%。民营企业实现利润总额106.93亿元,增长13.5%。”看到这里,你们知道了吧,2017年规模以上工业企业利润总额绝对值降幅其实是255÷316-1=19.3%,而民营企业利润的降幅为76÷106-1=28%。这种数据惊恐吧?合起来看,2016年依然维持着增长势头的中山工业企业,到2017年,伴随着中山楼市的暴涨,中山的工业企业简直算是陷入了坍塌之中。这是由于中山经济的体量太小,根本无法承载楼市在一年内暴涨带来的冲击。

可怜中山原本是珠三角一个与世无争的祥和之地,镇域经济模式其实是很稳固的,每个镇都有自己的特色产业,比如古镇的灯具,小榄的五金,在全国范围内都有知名度。各镇居民生活安静喜乐,自给自足。然而一场房价泡沫的冲击,将这些产业统统带到了坑里。

房价泡沫,与实业,只能选择一边,是不可能既要又要的。中山的案例摆在这里,希望能给各地方政府,一个警醒吧。

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网友最新评论 (20)

  1. 楼主是否意识到现在的实业根本就不挣钱,不投房地产还能怎么办。地方政府的债物不靠刚需游资接盘怎么办。国民经济本身就介于硬着跟软着之间,这不是某一个人能够改变的。有些事已经无力回天。
    srj1周前 (06-13)回复
    • 大环境和政策你是没办法改变的,不过可以用脚投票,保护好自己的财产不受损失,还是可以的。
      鹰盲1周前 (06-13)回复
      • 一家农机小企业,已经是无利润空转状态,请楼主指教啊
        HHD3天前回复
        • 看你属于什么类型吧。 我觉得基于你说的运营情况,如果是重资产企业,可以考虑部分兑现;如果是轻资产,可以维持着,寻找机会。
          鹰盲2天前回复
          • 属于重资产,主要资产是一块40亩的工业土地,手续齐全,按所在地目前行情如果追加投资建厂房出租的话回报率能有7%左右,但怕好景不长,犹豫不决哦
            HHD2天前
          • 重资产投资7%的回报,不要再考虑了,7%还抵不过通胀率增长,毫无利润可言。 你还要面临随时断租的风险。
            鹰盲1天前
          • 主要感觉环保等ZF方面负面元素越来越大,心里没底,卖地有点不甘心
            HHD2天前
          • 政策一天一个变的,大趋势是公私合营、走供销社的路,私营企业是被共产的对象。14.3年才能回本的生意,现在不是时候再做了。
            鹰盲1天前
  2. 炒房兴邦 实业误国
    kiki1周前 (06-13)回复
    • 之前也被这句话误导,首先声明我也想买房,不过买不起,你要说房子不是实业中的一种,那我无话可说。记得早期的三大件时,购买这些商品时,是否也挤压了其他商品的消费,答案肯定是。既然是市场经济,肯定就有波动,只让人家买其他商品,且不说是否已经需求饱和,却不让人家买需求正旺的房子? 另外之前搂主说什么消费下降,我很纳闷那个房子不是商品吗,这个是上升的还是下降的,以楼主的能力既然也学统计局的CPI那样,也把房子从消费品中剔出,也不知怎么想的?
      1235天前回复
      • 消费下降,指消费品,三驾马车之一。
        鹰盲5天前回复
        • 楼主的解释只是概念上正确,但在没有这个概念的人来说,买房确是消费,要么是一次性大额消费,要么是分期消费.以老百姓的角度来看,老百姓消费金额支出从总体上来说远远大于以往任何年代,可以说是形势大好.当然具体来看,由于大头都在房子这块,肯定会挤压其他消费.不知楼主为何说其他消费增长降低就不得了,要出问题.总体上明明购买需求释放强劲. 消费下降,明明仅仅是非房子商品支出下降而已,房子支出明明暴涨,且整体消费支出也是暴涨,何来危机之说. 当然high过头了,就会有落幕的时候,可是国家不正在控制节奏吗,且不说以后会不会贬值加薪,导致房价相对回落. 总而言之,从总体上来说现在形势一片大好.而非像搂主拿一个局部的概念数据下降就说风险很大
          1235天前回复
          • 一个国家经济发展了,然后绝大部分资本全投进钢筋水泥里面,然后教育,医疗,养老,科技怎么办???这是个正常有未来的国家吗?
            HHD3天前
          • 装睡的人,你是叫不醒的。
            鹰盲2天前
  3. 啥时候分析一下嘉兴地区的,嘉兴的很多数据找不到
    zimupingyin7天前回复
  4. 楼主是否写作不够客观,虽然投资没有增长,但也是有投入的至少和去年持平,另外企业是否拿一部分资金购买房产,导致利润下降呢?其实远未到危机时刻
    1237天前回复
  5. 大城市限购,把这些炒房的赶到成都后,成都限购,然后去四线城市炒,1年多时间,我们这里房子从4500涨到了6800,四川乐山
    • 难得乐山有明白人。现在乐山以到7000多。遍地的开发商,装饰公司,建材商。呵呵。难道他们心里不恐惧吗
      小强6天前回复
  6. 曾经的中山安静,整洁,经济平稳,房价不高,美食多多的宜居城市,就这几年被玩坏了。
    若尘4天前回复