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如松:青蛙还在水中,“炸锅”还有多远?

盛世危言 鹰盲 652浏览 0评论

BBC早在2016年就报道过英国财政大臣George Osborne的警告:“如果民众在六月公投中选择脱离欧盟则伦敦房价降可能下跌18%,英国整体经济也将受到重大打击。”

自去年5月份以来,英国房价的同比增长率已经连续八个月下降。据英国房屋中介机构Acadata公开报告显示,2018年1月份英国房价整体较上年同期下降0.4%。这是英国房价自2012年以来首次出现年度下滑。英国首都——伦敦1月份平均房价为59.34万英镑,同比下跌2.6%,跌幅为2009年8月以来最大。最新的数据显示,英国包括伦敦在内的房屋成交陷于低迷之中。

从去年五月开始陷入低迷的不仅仅是英国,还包括加拿大的多伦多(当时写过一篇关于加拿大房价的帖子,说明多伦多地区的房屋市场即将变局),就在很多中国买家的欢呼声中,多伦多地区的房价开始悄然回落。美联储发布的研究称,加拿大房价在2017年第三季度下跌了3.82%,若按季度而言,是自2012年以来的首次下降,也是1991年第一季度以来最大的跌幅。不仅如此,这个单季跌幅居全球最猛,按季跌幅第二大的是意大利,也只有0.38%左右。

但此时,很多中国和当地买家还认为,加拿大尤其是多伦多地区的房价只能算是爬升途中的“喘气”动作,2017年三季度的下跌只是正常调整,之后将进入新的上涨征程。就在人们的憧憬中,四季度开始房价迎来了连续下跌,而成交量也不断萎缩。2018年5月,多伦多和温哥华的销量同比分别下降了22.2%和35.1%。在加拿大央行加息之后,加拿大家庭债务水平在过去几个月都处于历史性高位。6月,加拿大房地产协会数据显示,加拿大房屋成交量继续环比下跌6.7%,为2010年以来最大单月跌幅,同比则下跌11.4%。 经季节性因素调整后,房屋均价6月环比下跌3.4%。其中,大多伦多地区房价下跌5.8%,大温哥华地区房价下跌3.2%。哈密尔顿—伯灵顿地区房价下跌9%。多伦多已彻底从卖方市场转变为买方市场。

房价下跌的身影当然少不了澳大利亚,近日,澳大利亚媒体ABC发布的一则报告称,澳洲几大主要城市的房价,已经连续九个月下跌。ABC称,上个月全国房价下跌0.2%,其中悉尼首当其冲,跌幅最大,较上月跌0.3%,较上季度跌0.9%,相比去年跌4.5%。而悉尼内城区可谓是整个房价下跌大流中的“最大输家”,平均跌幅为6%。

过去所发生的事情虽然很重要,但还不是我们要讨论的核心内容,我们更关心的永远是未来,最糟糕的时候到来了吗?我认为很可能不是,因为所有的迹象都显示,这仅仅是温水煮青蛙的阶段,“炸锅”的时候还未来到:

第一,市场最悲催的时间点,总是发生在美联储停止加息之后。比如,上次升息周期中,2006年6月29日美联储进行最后一次升息,至5.25%,一年多之后的2007年9月18日首次降息至4.75%,然后爆发了次贷危机,2007-2008年房价暴跌。这是因为美联储加息周期,经济基本面比较明朗,资产价格变动不大;但是随着加息进程的不断深入,经济冷却、美元流动性出现枯竭,美联储会首先预判,此时就会停止加息进程甚至转身降息,这才是最危险的时候。现如今,美联储还在以比较亢奋的态度对待加息,显然还没到最后的关头。

中国为了应对债务问题还在放水,欧日央行还在宽松的过程中;加拿大、英国央行对待加息的态度还是一步三回首,而澳大利亚还尚未开始加息。

从全球货币政策来看,显然还未到房地产最糟糕的时候(但中国除外,这个问题不在这里讨论)。

第二,股市与房地产永远是连襟兄弟。虽然美国股市经历了今年三月的下跌,但此后即进入了盘整状态,期间纳指更创出新高,短期暴跌的可能性看起来不大。在股市没有出现暴跌之前,楼市显然还未到最糟糕的时候。

至于沪深股市的不断下跌,是由自身的性质决定的,对国际市场没有多少借鉴的意义。

第三,虽然全球除了美国之外其它热点地区的楼市已经冷却,但很多“三四线城市”的楼市还未熄火。

澳大利亚悉尼、墨尔本等主要城市的房地产市场陷入成交低迷,价格下跌,但“边远”城市的房地产依旧有比较高的热度。根据CoreLogic统计,悉尼和墨尔本最昂贵的房产,去年下跌了7.3%,而便宜的“低端房产”(也可以理解成三四线城市),价格上涨2.5%。一些非首府城市的房地产市场依旧在上涨,据统计,在过去一年中,这些曾经被视为“偏远地区”的房地产市场成了赢家。

这种情形不仅出现在澳洲,也出现在加拿大,多伦多地区的独栋房屋价格下跌,而公寓销售依旧有很高的热度,多伦多、温哥华以外地区的部分城市房价在过去几个月甚至出现了上涨。

中国虽然与国际市场的联动性不大,但过去的一年中,虽然核心城市房地产市场低迷,但一些三四线城市成了赢家。

这说明,次贷危机之后,各国央行进行了大放水,货币超发形成了购产需求,虽然国际核心城市的房价因购买力的关系陷入低迷甚至价格下跌,但总体购买力尚未耗尽,这些“低端购买力”转而面向低价的和“边远城市”的房产,推动了当地的价格。

所以,现今的国际房地产市场尚未到最糟糕的时候,因为无论金融因素还是需求因素,都未给出相应的信号,此时,不必半空接刀。

任何危机,既是“危”也是“机”,对于期待国际置产的人来说,尚需要耐心等待。

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