如松 : 房子,重如泰山?

有关人民币信用扩张和信用收缩对房价的影响,以前多次说到,就不再多说。

有人看多也有人看空房价,这种观点在现阶段或许都有些偏颇,今天,房子的焦点已经转移到对私人资产负债表的影响上,未来,你认为美好的房屋,有可能成为压在自己身上的泰山。

  • 第一,改开尤其是加入世贸之后,中国经济高增长,在个人的资产负债表中(一般由资产、负债、支出、收入组成),现金收入是不断增长的,这时,即便自己的负债率高一些也没什么问题,因为收入高增长时,自己的负担是逐渐下降的,这里的原理很清楚。但近年来,中国经济增长的速度不断下滑,这是一个很显然的趋势,2012年GDP增速是7.8%,2017年是6.9%。经济增速下滑,就意味着收入增长的速度下滑,一旦自身的杠杆率过高,收入增速下滑之后,自己的资产负债表就难以修复。一旦遭遇波折,就会陷入困境。

前段时间网上爆出一个帖子,一位中年人因失去了中兴的工作,贷款压力就过重,最终选择了跳楼自杀。当经济增速持续下滑之后,自己的收入是否稳定?负担是否在可承受的范围之内?这是每个人需要思考的核心问题。

  • 第二,在职业收入稳定的情形下,以往的负债额度或许是可承受的,但未来会出现两种情况让个人的压力加大:首先是利率上升,这会导致还本付息的压力加大,未来利率上升的趋势是不可逆转的,高利率会持续很长时间;其次是信用紧缩周期意味着通胀上升,这意味着维持日常生活所需的开支增长速度加快,这都会造成个人资产负债表中的支出加速增长,让债务的负担加剧。一旦无法实现平衡,就会导致个人破产。

2014年下半年开始爆发的卢布危机是一个比较典型的例子,卢布贬值导致生活成本快速上升,而利率跳升会带来利息支出突然放大。很多人会羡慕莫斯科的房价,但却不理解背后的负担。这种对私人资产负债表的破坏才是更严重的问题,会让很多人陷入贫困。

  • 第三,最近香港媒体爆出一个“谣言”版本的房产税细则,不同情形下税率从0.8%至20%不等,这个细则一旦实施,楼市的成交量自然会急剧萎缩。部分城市已经开始公布不同年份的限售措施,也就是楼冻政策;还有一些城市公布楼价的涨跌幅限制,超过一定幅度不准备案,也就是不准交易,这些是对个人资产负债表更严峻的考验。

在此首先有一个前提,如果是未来经济比较繁荣的城市,出租率有保证,多套房问题还小一些。但在人口红利消失、新上山下乡开始之后,这样的城市很可能是少数。大多数城市的房屋将逐渐走向过剩,出租率难有保证(当然如果你的房子处于最核心的区域另说)。此时,如果持有多套房,资产负债表中的收入一项可以弥补房产税和还本付息的压力吗?除非是生意正常的老板,否则很多多套房的持有人的资金链都将断掉,以前不断赚钱买房,当资金链断掉之后,很可能是一夜返贫。因为当拒缴房产税或贷款本息之后,必然会有法律手段。

无论未来以何种方式处理房地产,都有房地产财富效应消退的问题,这才是今天最核心的问题。

上面说的是未来房地产所面临的局势对个人资产负债表的冲击所带来的问题,一旦收入无法覆盖支出,很可能就会快速返贫,对个人重如泰山。

对这个社会也是如此,房地产也一样重如泰山。

在过去城镇化不断推进的过程中,由于房地产带来的财富效应让中国人的财富空前膨胀,个人财富也主要集中在房地产上。据有关报道的数字,一线城市个人财富的比例有80%以上是房屋。当房屋丧失流动性、或者个人收入无法覆盖支出的情形集体爆发之后(房地产税的影响是巨大的),这种财富效应就会衰退,那些依靠囤房成为富人的群体就会(快速)减少甚至直接返贫。此时,沪深股市的蓝筹股基本都会成为烂臭股,因为今天业绩优良的蓝筹绝大多数都是受到房地产的财富效应所支撑的,比较典型的是茅台五粮液等高价酒,行政机关正在反腐,估计这些高价酒的消费量难有增长,而蓝白领的工作人员中,有多少人可以喝得起这些高价酒?估计不多。其消费人群最主要是以房地产的财富效应体现出来的富人,这些股票是比较典型的广义地产股,当房地产的财富消退之后,就会失去主要的消费人群。当然,遭到波及的绝不仅是白酒,家电、奢侈品、金融、保险甚至互联网和网络游戏都与此相关,房地产财富效应消退会直接打击消费领域的高端需求甚至一般需求。去年以来猪肉价格一直比较低迷,最近,猪肉价格更是暴跌,猪肉是中国人最一般的消费需求,很可能也是受到这种财富效应的影响。它会冲击社会生活的方方面面,几乎没有哪个领域可以置身事外,差别仅仅是轻重有些差别而已。未来,无论企业经营活动还是投资活动,都必须躲避这些需求陷阱。

说房子对中国重如泰山,并不夸张。

这里根本的原理是,任何资产都必须用流动性支撑它的价值,没有流动性的资产,其价值本质是零,真实价格也是零。楼冻、限制交易和房产税的推出都会起到降低流动性的效果,导致房地产的财富效应衰退。

或许,管理者不会准许房地产泡沫像当初的日本和次贷危机中的美国一样剧烈破裂,手段自然是限制交易。但对于私人来说,泡沫剧烈破裂对个人的资产负债表的打击或许还好一些,终归可以降价抛售,只要价格足够低,终归还会寻找买盘,进而修复自己的资产负债表。但当通过行政手段限制交易的时候,资产丧失了流动性,实际是价值归零(或阶段性归零),对私人资产负债表的冲击将更为强烈,个人的资产负债表无法得到修复,更容易造成个人破产。

很多人在争论,中国房地产是否会像日本一样剧烈破裂?从本质上说,这种争论的意义并不太大。但无论房地产在未来是何种走势,这种房地产财富效应的大潮潮涨潮落的现象不会改变。在房地产财富大潮的涨潮阶段,可以推动所有领域的需求,甚至一些毫无价值的虚拟产品都可以炒作到天价,股权上市可以让一些人的身家一夜翻几倍甚至几十倍。但当房地产带来的财富效应开始衰退之后,就会在社会各处形成需求陷阱。这种财富效应的潮涨潮落,并不会因为管理者是否准许泡沫剧烈破裂而有丝毫的改变。

这是当今所有人最应该觉醒的地方,房地产财富效应的消退,会剧烈地冲击到每个人,既然享受了涨潮的幸福,就要应对退潮带来的问题。

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