蛮族勇士(老蛮):深圳珠海居民净亏损?——九大城市居民现金流情况比较

九大城市居民现金流情况比较

先解释一下上图的几个基本数据概念。居民银行贷款余额,无论全国计还是城市计,9成以上其实都是打着各种名目而来的购房贷款,其它的消费类贷款总余额微乎其微。再加上各地公积金中心年度公报中发布的公积金贷款余额,两者的合计,无疑就是各地居民的总负债。中国人要么就不借债,一借债就花在买房上,也是一件很有趣的事。人均按揭支出的算法比较粗略,以当年度总贷款额乘以6%来算利息,同时本金以20年等额还本计。在这里我没有考虑首付部分的来源,就当首付是从居民的历年储蓄里支付的好了。人均消费性支出是统计上的重要概念,它是抽样调查的结果,包括衣食住行教育医疗六大方面,注意其中的“住”不包括按揭类的间接支出,它指的是居住类的直接支出,以房租为主,还包括水电物业类的直接开支。人均可支配收入同样也是抽样调查的结果,指的是居民税后总收入,包括了工资收入以及其它投资类收益。

根据这些数据,我们可以计算出人均收支结余(人均可支配性输入-人均消费支出),并进一步算出扣除按揭支出后的净结余。这种计算过程是一个很有趣的现金流计算,它能告诉我们,本文重点关注的9大城市,苏州、北京、上海、合肥、南京、广州、厦门、深圳和珠海,它们的市民在整体上能实现多少积蓄。如果将它们的市民视为一个经营实体的话,它们在现金流上是盈利还是亏损。面对庞大的居民购房债务,以当前的收入水平计,它们的市民需要将多少比例的收支结余拿来还债(即房贷承担比例)。考虑到中国是零福利国家,居民用于医疗养老方面的储蓄以及医疗养老保险方面的支出合计总得要达到其收支结余的30%,总得要自备棺材本,因此,即便是居民可用于支付房贷的最大比例也就是70%,超过这个比例,居民的现金流情况将变得相当危险,也就是将棺材本都拿来买房了,离整体破产也不远了。以这种逻辑来看的话,我在此直接给出结论:广州与厦门市民已经濒临破产,而深圳和珠海,居民现金流已经沦为负值,已经在破产的道路上越走越远。

我们仔细看,全国居民2016年的房贷负担比例是44.3%。这意味着全国居民在基本的衣食住行医疗教育支出之外,有44%的资金都拿来还房贷了。当然全国居民里包含了一大半的农村户籍人口以及中西部四线以下城市人口,他们其实并没有背负多少购房带来的债务,这些债务,基本上都是由全国总计不到40个的一二三线城市居民给背了。因此这些城市的居民房贷负担比例,无疑将会大大超过44%的水平。

苏州是本文列举的9个城市中排名第一,房贷负担比例仅47.6%。这是由于它的人均贷款规模很小,只有7.55万元,仅高于合肥的5.63万元。同时它的居民收入水平又比合肥高很多(4.65万元:2.91万元),因此苏州排在了第一位。它扣除按揭开支后的收入净结余9161元,同样也排在9个城市的第一位。然而苏州作为典型的外资依赖型城市,其最大的麻烦在于外资撤离,2017年以来其各项外资数据的萎缩幅度较前四年的萎缩幅度总和还要大,(关于苏州的相关经济分析请点击后面的链接,虽然标题是常州,但记得往下翻,翻到后面的附录就看到了,咳咳:)这意味着苏州的产业人口和财富都将加速撤离,其居民的收入也将丧失增幅。

北京和上海的情况也还不错。略高于50%的房贷负担比例,8千块钱的人均收入净结余。比全国的水平高一点,但是日子也还能过下去。这两个城市目前都在驱赶人口和低端产业,然而人口和产业并不是你想挑拣就挑拣的,驱赶的结果往往都是高端和低端结伴一起走。所以这两个城市都面临着就业规模最庞大的商务服务业(广告策划财务法务类服务业)的急剧萎缩。接下来会发生什么,我们拭目以待。

南京和合肥的居民房贷负担比例都是57%,不过南京的情况相对合肥要好很多。南京的居民净收入还有7千多块钱,合肥只有不到4700块钱。合肥的问题在于底子薄,经济刚刚发展起来没几年,依靠持续的工业大投资建起来的各种工厂,开始运转也没几年,居民的收入水平很低。在这样的情况下,合肥的房价泡沫一杯吹起来,就很危险,直接导致了合肥的居民净收入水平大幅度下降。能不能控制住房价泡沫,是摆在合肥市政府面前的难题。

广州是一线城市中的奇葩式的存在。它的房价并不高,最核心的天河区的房价也就是6-7万的区间而已,只相当于其它三个一线城市核心区的6折。它的人均可支配收入水平也不低,达到5.1万的水平,不比北京的5.3万,上海的5.4万低多少,高于深圳的4.9万。麻烦在于广州人民热爱生活和消费,3.8万的消费支出水平在四个一线城市里最高,高于上海的3.7万,深圳的3.6万和北京的3.5万。这么一来二去,广州的人均居民收支结余1.2万,就跟深圳的水平一样了,大幅低于北京上海的1.7万的水平。再扣掉9千来块钱的按揭支出,广州的居民净收入居然只有可怜的2千来块钱了。广州居民居然消费到要破产的程度了,也是没法子的事。

接下来的厦门就不多说了,跟广州一样,接近80%的居民房贷负担比例,随时都能把这个城市压到瘫痪。一个经济规模连四线城市都比不上的小地方,居然跟一线城市比房价谁高,厦门市民们整天不以为耻反以为荣,这不是神经病吗?我也懒得再说它。

深圳和珠海就是扼守在珠三角东西两边出海口的两朵奇葩了。这两个城市的居民房贷负担比例都超过了100%!以现金流来看的话,这两个城市的居民在2016年人均净亏损了2、3千块钱呵呵,为了炒楼,这两个城市的赌徒似的居民不要说存棺材本,连命都可以不要了。深圳1.4万的年人均按揭支出,珠海1.3万,排名全国第一和第二位。这当然已经是城市可承受的极限了,根本不可能再有什么上涨空间。所以这两个城市今年以来的地产市场规模都在急剧萎缩,房价同样出现了显著的调整迹象。然而,一旦这种调整持续,炒楼客的现金流断裂,从而引发抛售潮的话,那当然意味着整个城市的资产价格暴跌,甚至可能蔓延全国。这事儿要发生的话,也就是近几个月的事了。呵呵,呵呵,呵呵呵。

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