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蛮族勇士:【合肥现在咋样了】逃出地产悬崖,回归实业之路!

盛世危言 鹰盲 562浏览 0评论

这两年来,合肥经济经历了一场触目惊心的转折。在地产风暴的冲击之下,合肥经济差点就坠入了深渊。好在合肥政府醒悟得快,整个城市迅速的改弦更张,抛弃了地产经济模式,开始重新拥抱实业。而本文,将要讲述的,就是这场剧烈的变革。

2015年前的合肥基本上没有存在感,安徽人民如果要炒楼,根本看不上合肥,而是会转身去南京,乃至去上海。2016年之后,上海已经被炒到了天上,南京也到了山巅,安徽人民转身一看,合肥的均价才万把块钱,整体上还处于海沟里面,算是长江中下游流域房价最便宜的省会了。关键是合肥自2010年以来的经济发展得确实不错,家电业和平板业都算是从无到有,从一个毫无产业基础的城市,变成了一个电器产业名城。这种实体产业的蓬勃发展给了炒楼资金以信心,于是它们开始转身开炒合肥的二手房。单2016年这一年,合肥的二手房价格暴涨70%,从年初的9000块钱涨到年底的15000;成交面积规模则整整增加了一倍。

然而2016年的这场地产狂欢,差点就把合肥经济带入了万劫不复的深渊。我们必须清晰的认识到:合肥经济的崛起于2010年前后。也就是在这一年,合肥的工业投资正式超过房地产开发投资。京东方2008年落户合肥,此后美菱、荣事达、海尔、美的、长虹、格力、三洋、惠而浦、TCL、欧力、尊贵、晶弘、帝度纷纷落户。跟随着这些终端产品企业到来的,是数以万计的中小型前端零配件企业。合肥自此走上实业之路,并逐步建立起完整的电器产业链。2010年合肥规模以上工业企业主营业务收入为3208亿,到2015年上升到8760亿,5年时间就增加了173%,年复合增长率高达22.3%。然而2016年,在暴烈的房价风暴冲击之下,当年度合肥的规模以上工业企业主营业务收入9428亿,较2015年的增幅仅为7.6%,这一年的增幅只相当于此前五年的三分之一

在这里我必须强调的是,房价脱离城市的实际而暴涨,对城市的实体经济而言,没有任何好处。合肥这样的城市,工业基础其实相当薄弱,从2010年才开始打造真正的属于自己的产业链条,至今满打满算也就是6年。在这样的情况下启动房地产,意味着厂房租金以及技术工人的生活成本都将会大幅度增长,这对合肥来说,简直是灭顶之灾。正因为此,合肥2016年的固定资产投资增幅突然就降了下来,从此前的14.8%爆降到5.7%,到今年三季度的固投已经没有增幅了,较去年同期的5025亿萎缩了1.0%。对合肥这样的经济刚刚起步,对固投有着强烈依赖的城市来说,这种数据实在是触目惊心。

值得庆幸的是,合肥官方很快就从这场地产迷梦中醒了过来。隔壁的南京政府通过基建力保房价,再远一点的杭州政府甚至情愿借债搞拆迁来维持房价,而合肥政府,则从2016年11月开始,启动了极为严厉的房价打压政策。限购限贷这些常规措施就不说了,最主要的措施是限签。开发商可以高价卖房,韭菜们也可以继续背开发商收购,但是合肥政府坚决不予以网签备案。与此前主要针对购房客户的调控方式不一样,现在这种限签手段就是直接针对开发商的现金流了。不能网签备案,银行就放不出按揭贷款,开发商花钱买了地王,再花钱建好了楼,然后只能收到个三成首付,七成的银行按揭根本就收不到。指望客户付全款,在合肥这样的城市也不现实。如此一来,合肥的本土地产商现金流断裂濒临破产的传闻,在2017年不绝于耳。合肥政府没有被这样的传闻击倒,依然维持着强硬的限签姿态。与苏州厦门这种被大型品牌地产商高度控盘的城市不一样,合肥有着大量的本地小型地产商,这些企业的现金流确实相当紧张。面对严厉的限签政策,这些企业很快就败下阵来。于是合肥成为长江中下游流域房地产市场萎缩得最快的中心城市,今年以来的房价整体跌幅超过15%,成交面积规模萎缩幅度超过30%。

然而作为首个击穿房价泡沫的城市,合肥的实体经济并没有因此崩塌,恰恰相反,由于泡沫破灭得最早,它反而具备了从周边的泡沫城市吸纳实业的能力。从南京杭州苏州这样的城市狼狈撤离的实业纷纷涌入了合肥。2017年1-8月,合肥规模以上工业企业主营业务收入6365亿,较2016年同期的5870亿增加了8.4%,这算是遏制住了2016年增幅突然暴跌的势头,重新开始启动实业救市的路线了。在投资分项数据上,工业投资占总投资的比值在今年达到了合肥自建市以来的最高值,37.4%。即便今年的固投数据陷入了萎缩,合肥依然保证了工业投资8.7%的同比增长。2016年合肥的出口下降7.8%,而今年前三季度合肥的出口规模上升了19.1%。

在地产泡沫被打压下去之后,合肥市民的消费能力也没有被摧毁,今年前三季度的社会消费品零售总额同比增幅11.3%。值得注意的是,合肥并没有什么值得一提的电商产业,淘宝店的小老板也不喜欢居住在这个实业型城市。今年前三季度的消费品零售总额1974亿,其中电商销售额只有75亿,只占一个零头。所以厦苏杭之类城市的消费数据在扣减电商销售数据之后,就陷入事实上的萎缩。而合肥的消费增长,是切切实实的本地消费增长。

好吧,这就是合肥的现状。它正在从地产迷梦中醒来。它的居民存款规模也如同本公号此前讲述过的四个城市一样陷入了萎缩,从年初的3601亿下降到9月底的3580亿,减少了21亿。不过这已经算是余痛。伴随着这个城市继续坚定的捅破地产泡沫,回归实业之路,它的经济必将会重新走回正途。

对这个城市的未来,我在此必须要给予祝福!惟愿实业之梦,能在这个城市结出硕果!

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