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蛮族勇士(老蛮):地产泡沫的极限全文——从98年至今的国民收支数据看房地产

盛世危言 鹰盲 2584浏览 0评论

一、国民收支

本文的内容有两部分组成。第一部分讲述的是1998年以来的中国国民收支数据的演变规律,而第二部分则详细计算了中国自2000年以来房地产市场数据,并推演出中国人历年的购房本金及利息支付规模。由此,我们可以计算出一个非常有意思的数据:宏观上的国民购房负担水平(购房支出/居民收支结余)。

在上表中,我们给出了中国自1998年以来的中国城镇常住人口数、人均可支配收入数据及人均消费性支出数据。在这里我先解释一下。所有数据均来源于国家统计局。可支配收入和消费性支出数据均为统计部门的抽样调查数据。其中可支配收入包含了工资收入以及其它财产性收入,也就是投资收益。当然,不包含所谓的灰黑色收入。然而我们一定要知道,有资格拥有灰黑色收入的赵家人,始终是极少数,作为你我这样的普通人,根本就不需要考虑灰黑色收入对数据的影响。消费性支出指的是维持生存必须的衣食住行和医疗教育类支出,其中的“住”为直接居住类支出,即租金和物业水电费用,不包括购房支出或按揭支出。

人均可支配收入减去消费性支出,得出的均结余数据,是一个非常非常重要的概念。中国整个商业领域,都盯着这个数据。所有的高端消费和投资都由此而来。奢侈品销售、旅游、高端家具和电器,以及我们最关注的商品房地产,统统都要花这笔钱。在这笔钱里占的比例越大,就说明这个产业做得越大。理论上来说,鉴于中国零福利的现实,老百姓是必须将其收入结余中的三成投入到养老和医疗备用金领域的(也就是所谓的三成棺材本)。剩下的七成,才能用于购房。

经济发展的核心目的,当然就是提升老百姓的收入,其中最直观的数据,就是人均结余数据。经济发展得好,老百姓在支付了生存必须的消费性支出之后,剩下的结余资金越多,就说明老百姓手头越宽裕,各种奢侈性消费和购房支出的空间就越大。

从上表可以看出,98年至今,中国经济很明显经历了两个低点。第一个是2000年的时候,收支结余增速曾经下降到过3%这样的低点。当时也是世界上“中国崩溃论”最流行的时期,中国经济即将硬着陆的观点几乎是全世界经济界的普遍观点。然而此后中国加入世贸,全球的基础制造业向中国转移,同时我国向民资解除诸多产业领域的限制,甚至抓大放下,启动国企改革,让国企工人纷纷下岗,去民营企业实现再就业。外部与内部共同的积极因素作用之下,我国因此度过了一次在世人眼中几乎无法翻越的难关,迎来了经济发展的黄金十年。

然而到2013年之后,中国经济再次迎来低谷。这一年中国市民的收支结余增速仅仅只剩下可怜的1.1%,甚至连2000年都不如。这一年中国爆发了震惊世界的钱荒,外资企业从这一年开始撤离中国,民营企业在惨烈的税赋和逼仄的经营空间压迫之下举步维艰。中国经济内外交困,几乎找不到出路。从这一年开始,我大央行发明了三位数英文的印钱大法,勉力支撑起日益脆弱的中国经济。

从2014年至今,中国市民的收支结余增速就日益萎缩。2014年,在印钱大法的支撑之下,收支结余增速勉强还有11.2%,此后2015年爆发股灾,2016年启动地产去库存,到今年的收支结余增速已经萎缩到只剩下7%。在这里我补充说明一下,今年的数据至今只公布了一季度的数据,本表中1-5月的数据为根据一季度数据做出的推算数据,相信也不会有太大的错误。城镇常住人口数据同样是推算数据,以近年来每年新增两千万城镇人口计,老蛮我在5月份新增1000万人口,无论如何都不算保守。

整体而言,收支结余增速已经降下来了,而地产泡沫却越吹越大。我们因此必须好好的计算一下,从1998年启动商品房市场改革以来,中国的市民群体,到底在商品房领域投入了多少资金,又剩下了多少棺材本

二、购房负担

在下表里,老蛮我给出了从1998年至今年5月的商品房销售数据。考虑到中国商品房市场改革就从98年起,所以本表已经包含中国商品房市场规模的全部了。在这里我解释一下每年的本金支出和利息支出的计算方式。在这里老蛮我设置了一个很简单的数学模型。本金的计算公式为:当年度销售额首付30%,剩余本金以二十年等额还本法计。利息的计算公式为:剩余本金乘以6%。关键的指标有三个:首付三成、二十年等额还本以及6%的平均利率。考虑到本表的时间跨度为20年,购房情形的多样性,除了首次置业之外,二次置业乃至多次置业的情况同样大量存在,上述三个指标应该是合理的,甚至可以说是相对保守的。根据这样的原则,老蛮我推算出了每年的购房总支出。

对这份表格,我对08年和2013年的数据进行了特殊标注。这两年,是中国启动商品房市场改革以来,仅有的市场销售规模出现萎缩的两年。2008年的情况不多解释,全球金融海啸的影响。2014年的情况必须要解释一下。2013年中国爆发惨烈的钱荒。钱荒的本质,事实上就是债务危机。地方政府债以及企业债无法偿还,导致整个银行系统的现金流陷入断裂,表现出来,就是连很多商业银行突然就极度缺钱,偿还不了相互之间的拆借资金。对于这种债务危机,我大中国政府基本上毫无办法,只能靠央行启动三位数字母印钱大法,勉强维持银行的现金流。在这种情况下,2014年中国房地产市场因此出现了显著的全国性的萎缩,成交规模从13.05亿平米萎缩到12.06亿平米,萎缩幅度达到7.6%。2015年,在规模日益庞大的字母印钱大法的支持之下,商品房市场的成交规模勉强恢复到12.85亿平米,依然没有达到2013年的水平。这一年由于印钱不得其法,实体经济一片萧条,地方政府债和企业债规模已经大到根本没法化解的地步,钱根本没地方去,于是涌去给股民加杠杆炒股,结果连半年都没熬过去,股市泡沫就破灭,引发一场山崩海啸一般的股灾,把全世界金融圈子都吓尿了。

在这里我必须说明的是:钱不是想印就能印出来的,你总得给钱找个去处,就是要找到一批能借钱的人。2015年我大中国将股民设定为能借钱的人,结果事实证明这批人忒不靠谱。地方政府已经被严禁再大规模举债,企业都快死了,也不用再想。2016年,在无法可想的情况下,我大中国终于将目光再次转向房地产,转向老百姓,于是延续多年的地产调控政策全部取消,严厉的按揭审批政策取消,异地按揭禁止政策取消。我大中国开始鼓励老百姓借钱买房。字母印钱大法因此才得以维持。而地产泡沫,就跟股市泡沫一样,被吹了起来。2016年中国商品销售规模出现了剧烈上升,达到了15.73亿平米,较2015年的市场规模增幅高达22%。而现在我们必须知道,地产市场,到底吞噬了多大比例的老百姓的收支结余。

在上表中,老蛮我给出了两个负担率算法,第一个,是当年度的居民购房支出与居民收支结余的比值,即当年度购房负担。第二个,是累计居民购房支出与累计居民收支结余的比值,即累计购房负担。这两个算法的情况都需要介绍一下。

 

先说当年度购房负担率数据的演变。1998年我国当年度居民购房负担水平19%,然后逐渐上升到2007年的71%,08年金融海啸降到59%,此后在震荡中上升,2013年达到92%之后开始下降,2015年为88%。无论如何,一直到2015年,中国城镇市民在买房之外,总归还是有那么一点点的零钱可用的,不至于除了生存必须的开支之外所有的结余都全部拿去买房。然而2016年终结了一切。这一年中国城镇居民的购房负担率达到了99%!对这种数据,我根本就没法形容其荒谬性。2017年的数据更加荒谬。今年1-5月,人均购房开支4280元,对比3980元的收支结余,购房负担率竟然达到了108%,买房买到现金流净亏损的状态!每个市民都在疯狂的消耗棺材本去买房!看着就像是末日疯狂一般。这种疯狂,当然会带来难以想象的恶果。

再说累计购房负担率数据的演变。1998年19%,到2008年53%,2012年69%。从理论上来说,达到69%之后,就已经是市场的极致了。接下来,就要消耗剩余的三成棺材本了。伴随着这种极限状态的出现,市场出现了震荡。民众对于继续充当接盘侠开始出现疑虑。这当然也是2014年中国商品房市场出现萎缩的原因。然而没有办法,房地产已经是维持住中国债务泡沫的唯一动力。购房人,已经是中国残存的最后的借款人。所以此后累计购房负担率依然持续上升,到2017年5月已经上升到81%。全体市民的三成棺材本,已经被房地产吞噬掉了其中的1成1!

鉴于前述计算结果的冲击性和震撼性,老蛮我必须同时给出一个验证,以说明整个推演过程的精准性。根据前面的计算,从98年至今年5月的商品房总销售额为75.82万亿,而累积的本金支出金额为34.56万亿,这么一减,市民尚未偿付的购房本金为41.26万亿。这就是居民的总负债规模。这个数据可以与央行公布的居民贷款余额数据相印证一下。倘若两者相差无几,则说明老蛮的前述计算过程无懈可击,而如果出现了较大差异,则说明出现了逻辑上的巨大漏洞。印证数据如下:2017年5月我国居民总贷款余额规模36.41万亿,住房公积金贷款余额为4.24万亿,合计40.65万亿。两者的差异仅1.4%,几乎可以忽略不计!这两个数据形成了极强的相互支撑,说明老蛮我的整个计算过程根本挑不出逻辑上的错误!

更重要的是:如果今年的情况持续下去,以1-5月市场销售额增幅19%预测全面的销售额、收支结余增幅7%、年末城镇常住人口8.13亿计算,今年末的人均购房支出额将达到12173元,而人均收支结余预计12174元,当年度居民购房负担率维持在108%的话,年末的累计购房负担率将达到惊人的92%!居民的累计净结余规模将从2016年的近12万亿,剧烈下降到年末的5万亿!中国市民多年积累的三成棺材本,将在今年内,被消耗到只剩8%这真是噩梦一样的未来!

在这样的数据面前,地产泡沫的破灭,已经是板上钉钉的事。老百姓的棺材本已经被消耗到了极限。地产泡沫的破灭,必定就破灭在今年。这一场绚烂至极,延续了二十年的梦,从迷梦,变成幻梦,终于变成了噩梦,然而在今年,终于是要从噩梦里醒过来了。

而从噩梦中醒来的人,或许将会发现,这现实的人世,也不会比噩梦好多少吧。

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