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蛮族勇士(老蛮):2017地产调控总结——对地产商现金流的终极大考

盛世危言 鹰盲 2272浏览 0评论

2017年,中国再次加强地产调控。与此前历次调控主要针对买房的老百姓不一样,这一波的调控的板子主要打在了地产商身上。各城市最主要的调控政策有两个,第一就是限制网签,超过一定价格的商品房被禁止网签备案。地产商把房子卖了,收了个三四成的首付,但是必须完成网签备案,才能从银行拿到剩下的六七成的按揭贷款。网签受到限制,地产商们的现金流就被掐断了。第二个调控政策更是釜底抽薪,禁止银行资金用于支付地价款,斩断地产商最大的融资渠道。这两条政策合力的结果,就形成了现在的局面:地产商们的资金链越来越紧张,借债利率越来越高。

2016年,中国地产商们借钱非常容易,于是在一二线城市到处争夺地王,楼面地价普遍超过周边房屋售价20%到50%。在整个2016年,预测土地成交价是一件很没有意思的事,反正一律是面粉贵过面包就是了。到2016年底,中国重新加强调控,并推出以上面两条政策为核心的系列新调控。地产商们到这个时候还没把前期手里融回的钱花完,还可以继续争抢地王,如此持续到现在,地王现象已经逐渐开始降温。此前的楼面地价一律超过房屋售价2到5成,现在最多就是个持平。上周珠海拍地,此前几十家爆抢的局面突然就消失了,周边的房子卖到2.8的地,成交楼面地价也就是2.2万。这已经完全称不上地王了。

对于未来的走势,我告诉你们,地产调控打压购房者其实没啥,韭菜嘛,割来割去其实没啥问题,韭菜们翻不起什么金融危机。但是对地产商的打压,对地产商现金流的终极大考,是可能引发债务危机的。无法实现资金回笼的地产商一旦无法偿还债务,那就是一场噩梦。今年以来很多地产商在月报上的合同销售面积有了很大的增长,然而这种数据并没有什么鸟用,因为无法实现网签,无法拿到按揭款,就无法实现真正的资金回笼。

在另一方面,表面上看来对购房客户来说,无法网签其实是件好事。反正我房子已经买了,合同已经签了,不网签的结果就是按揭贷款下不来而已。我还不用按月偿付按揭贷款呢,也挺好的。最好等到房子都竣工验收交付了,再完成网签,再来付按揭款,那真是做梦都要笑醒的。然而如果眼光放长远一点就会发现,长期掐住地产商现金流的结果,可能是地产商由于现金枯竭而破产。那么楼盘就会烂尾,成为购房者的终身噩梦。

好吧,这就是我国在房地产领域的基本局面:地产商的现金越来越紧张,但是它们还在硬抗,还在试图等待放松调控。而我大中国政府则在继续掐紧地产商的资金咽喉,每个月都会狠狠的抽打一轮还敢给地产商配资的各路资金大鳄。双方的博弈还在继续,双方都在试探对方的底线。而一旦这种博弈无法达成和解,双方都不肯退让一步的话,那就会出现最恶性的结果:大量的地产商现金流断裂,开始抛售资产。

而到这个结果发生的时候,债务风暴,就会席卷中国,没人可以幸免。

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